Persönliche Beratung

Hilfe, ich habe ein Haus geerbt!

Viele wünschen sich ein eigenes Haus, können es sich aber nicht leisten. Andere schätzen die Freiheit und Unabhängigkeit, die das Mieten mit sich bringt – und kommen plötzlich durch eine Erbschaft zu einer Immobilie. Das kann ein Segen sein, bedeutet aber oftmals auch zermürbende Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft. Zudem fallen für den zusätzlichen Besitz Steuern und andere Ausgaben an. Welche Rechte und Pflichten, welche Fragen und Entscheidungen und welche Kosten kommen mit einer geerbten Liegenschaft auf Sie zu?

Der Traum vom Eigenheim ist weit verbreitet. Aufgrund der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt ist dieser Traum jedoch für viele unerfüllbar: In der Schweiz verfügen schätzungsweise nur 10 Prozent aller Miethaushalte über das nötige Eigenkapital, um Wohneigentum zu erwerben. Statistiken zeigen, dass die Immobilienbesitzer*innen immer älter werden. Die meisten Liegenschaften sind im Besitz von Personen um die siebzig und werden auch immer später vererbt; die erbende Generation ist dann oftmals auch bereits im Pensionsalter. Ob jung oder schon älter – als Immobilienerb*in sind Sie mit verschiedenen Fragen konfrontiert.

Was will die Erbengemeinschaft?

Im eher seltenen Fall, dass Sie als Alleinerb*in zu einer Immobilie kommen, können Sie eigenhändig entscheiden, was weiter mit der Liegenschaft passiert: Sie können sie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen. In der Regel sind Sie jedoch eine*r von mehreren Erb*innen und bilden mit Ihren Geschwistern oder anderen nahen Verwandten eine sogenannte Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft besitzt das Geerbte gemeinsam, haftet auch gemeinsam dafür, ist zum Beispiel gemeinsam für die Fortzahlung des Hypothekarzinses verantwortlich und muss gemeinsam entscheiden, was mit der Immobilie weiter geschehen respektive wie der Besitz aufgeteilt werden soll. Alle den Nachlass betreffenden Entscheidungen müssen einstimmig gefällt werden. Dies geht bei vielen Erbengemeinschaften nicht ohne Streit. Denn die Herausforderung ist nicht nur rein sachlicher Natur – Erben hat auch eine psychologische Dimension: Der Umgang mit dem Familienbesitz kann schwierige Konstellationen zu Tage fördern, Konflikte aus der Kindheit neu beleben und alte Wunden aufreissen. Diese psychologischen Aspekte vermischen sich mit den sachlichen Fragen und erschweren es, eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Bewohnen, vermieten oder verkaufen?

Mit einem geerbten Haus, insbesondere dem Elternhaus, sind meistens viele Erinnerungen verbunden. Es muss sich dabei keinesfalls nur um schöne handeln, und nicht selten unterscheiden sich die Erinnerungen der verschiedenen Erb*innen beträchtlich. Dies kann dazu führen, dass der älteste Bruder das Elternhaus möglichst schnell loswerden will, während die jüngste Schwester es behalten und sogar selbst bewohnen möchte. Im Folgenden sind drei mögliche Fälle skizziert, wie eine Erbengemeinschaft mit einer Liegenschaft umgehen kann.

Fall 1: Ein*e Erb*in will die Immobilie übernehmen. Die Person, die das geerbte Wohneigentum erwerben und selbst bewohnen möchte, braucht zuerst einmal die Zustimmung aller Miterb*innen. Sodann muss sie diese auszahlen, denn die Erbschaft muss zu gleichen Anteilen aufgeteilt werden. Die Anteile richten sich grundsätzlich nach dem Wert der Immobilie. Doch wie hoch ist dieser? Eine knifflige Frage, denn eine faire Objektbewertung erfordert auch eine Potenzialanalyse – und verschiedene Schätzer*innen beurteilen den Wert und das Potenzial einer Immobilie unterschiedlich. Idealerweise einigt sich die Erbengemeinschaft daher zuerst einmal auf eine*n Schätzer*in. Oder sie beauftragt zwei Schätzer*innen und einigt sich auf den Wert, der in der Mitte liegt. Diskussionen sind vorprogrammiert, denn die Person, die das Haus übernehmen will, bevorzugt natürlich einen eher tiefen Schätzwert, während die Miterb*innen, die ausgezahlt werden sollen, einen eher höheren Schätzwert anstreben. Nicht selten zieht sich der Einigungsprozess in die Länge und belastet die familiären Beziehungen stark.

Fall 2: Die Erbengemeinschaft vermietet die Immobilie. Eine geerbte Immobilie bietet die Gelegenheit, durch Mieten regelmässige Einnahmen zu erzielen. Auch in diesem Fall müssen alle Erb*innen mit der Entscheidung einverstanden sein. Weitere einstimmige Entscheidungen sind hinsichtlich allfälliger Renovierungsarbeiten, der Höhe der Miete etc. zu treffen. Laufende Unterhaltsarbeiten und Verwaltungskosten können zu hohen Ausgaben führen – und erfordern immer wieder neue Diskussionen. Diese Lösung empfiehlt sich daher nur bei harmonischen Erbengemeinschaften. Allerdings gilt es zu bedenken, dass sich diese laufend verändert: Wenn Erb*innen sterben, kommen neue Erb*innen hinzu, und die Gemeinschaft wird grösser. Je grösser die Erbengemeinschaft ist, desto schwieriger wird es, einstimmig zu entscheiden. Deshalb ist es langfristig sinnvoller, die Erbengemeinschaft aufzulösen, indem die Immobilie verkauft und der Gewinn gleichmässig unter den Erb*innen aufgeteilt wird.

Fall 3: Die Erbengemeinschaft verkauft die Immobilie. In diesem Fall besteht die grösste Aussicht auf einen harmonischen Erbteilungsprozess, da alle Erb*innen am selben Strick ziehen und grundsätzlich daran interessiert sind, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Um Konflikte und Verzögerungen zu vermeiden, muss sich die Erbengemeinschaft allerdings darauf einigen, wie der Verkauf der Immobilie ablaufen soll. Grundsätzlich geht es zunächst wiederum darum, den Wert und das Potenzial der Liegenschaft durch eine*n Schätzer*in beurteilen zu lassen. Bei der Bewertung spielen Faktoren wie die Lage, die Grösse, die Ausstattung und das Alter eine Rolle. Allenfalls muss auch eine noch bestehende Hypothek berücksichtigt werden. Es kann sinnvoll sein, hier mit einem*einer Immobilienmakler*in zusammenzuarbeiten, der*die nicht nur die Schätzung durchführt, sondern auch den Verkaufsprozess von Anfang bis Ende professionell betreut.

Ist es möglich, aus der Erbengemeinschaft auszutreten?

Bei der Erbengemeinschaft handelt es sich um eine Zwangsgemeinschaft, das heisst, alle Erb*innen, ob sie dies wollen oder nicht, sind grundsätzlich Teil davon. Wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann, wie sie mit der geerbten Immobilie verfahren will, hat jede*r Erb*in grundsätzlich das Recht, die Teilung zu verlangen und diese allenfalls auch gerichtlich einzufordern. Sogenannte Erbteilungsklagen gehören jedoch zu den aufwändigsten und teuersten juristischen Verfahren. Es empfiehlt sich, eine andere Lösung zu finden und beispielsweise eine*n Mediator*in zu Rate zu ziehen oder durch ein (aussergerichtliches) Schlichtungsverfahren den Streit gütlich beizulegen. Sollte das nicht klappen, bleibt immer noch die Möglichkeit des beschwerlichen Weges: Das Recht auf Erbteilungsklage verjährt nicht.

Mit welchen Kosten muss ich als Erb*in einer Immobilie rechnen?

Eine Liegenschaft zu erben ist zwar grundsätzlich ein Glück, entweder in Form eines Eigenheims oder eines finanziellen Gewinns aus dem Verkauf der Immobilie. Es kommen damit aber auch Kosten auf Sie zu. Da sind zum einen die direkt mit der Liegenschaft verbundenen laufenden Unterhaltskosten; allenfalls besteht sogar Sanierungsbedarf. Oft erben Sie auch eine noch nicht vollständig abbezahlte Hypothek, sprich eine Schuld gegenüber einer Bank. Beim Verkauf der Immobilie kommen Maklergebühren hinzu sowie Notariatskosten für das Aufsetzen und die urkundliche Beglaubigung des Kaufvertrags – wobei die Notariatskosten in der Regel zulasten des*der Käufer*in gehen.

Schliesslich fallen auch verschiedene Steuern an:

Wechselt der*die Besitzer*in einer Immobilie, ist eine sogenannte Handänderungssteuer zu entrichten. Diese variiert von Kanton zu Kanton zwischen 1 bis 3,3 Prozent des Kaufpreises. Der Kanton Zürich hat diese Steuer ganz abgeschafft, im Kanton Bern wird sie erst ab einem gewissen Verkaufspreis erhoben. Meistens muss der*die Käufer*in die Handänderungssteuer bezahlen.

Auch die Erbschaftssteuer wird kantonal unterschiedlich erhoben. Ausschlaggebend ist bei der Besteuerung in der Regel der Verkehrswert, sprich der Verkaufspreis, den die Immobilie erzielen könnte. Im Kanton Bern erfolgt die Besteuerung auf Grundlage des amtlichen Wertes der Liegenschaft; dieser liegt meistens deutlich tiefer als der Verkehrswert. Neben dem Wert der Liegenschaft spielt auch der Verwandtschaftsgrad eine Rolle: Je näher Sie mit dem*der Erblasser*in verwandt sind, desto weniger Erbschaftssteuer bezahlen Sie. Für weit entfernt oder gar nicht verwandte Erb*innen kann die Erbschaftssteuer bis zur 50 Prozent der Erbschaft betragen.

Beim Verkauf einer Liegenschaft fällt eine Grundstückgewinnsteuer Auch diese wird kantonal unterschiedlich geregelt und je nach Kanton von der Gemeinde, von der Gemeinde und dem Kanton oder allein vom Kanton erhoben. Die Grundstückgewinnsteuer berechnet sich aus der Differenz zwischen dem aktuellen Verkaufswert und dem ursprünglichen Anlagewert der Immobilie. Diese Differenz ergibt den Erlös respektive den Gewinn, den Sie beim Verkauf der Liegenschaft zu versteuern haben. Als Erbengemeinschaft haften Sie übrigens solidarisch: Sollte eine Erb*in die Gewinnsteuer nicht bezahlen können, müssen die Miterb*innen dafür aufkommen.

Ein Haus zu erben …

… ist also gar nicht so einfach und bringt nicht nur Einnahmen mit sich, sondern ist auch mit zeitlichen, administrativen, emotionalen und finanziellen Aufwendungen verbunden. Wenn alles einmal geklärt, geregelt und geteilt ist, können Sie sich aber am Hausbesitz erfreuen – oder den Gewinn aus dem Hausverkauf in ihr Traumhaus investieren.

Über SolidaVita

SolidaVita ist eine Marke der SOLIDA Versicherungen AG mit Sitz in Zürich.

Das Team besteht aus engagierten Versicherungsexpert:innen mit einer grossen Leidenschaft für innovative Lösungen. Die SOLIDA Versicherungen AG wurde 1982 von namhaften Krankenversicherungen gegründet und befindet sich heute im Besitz von Helsana und CONCORDIA.