Hilfe, ich habe ein Haus geerbt!

Mit einem geerbten Haus, insbesondere dem Elternhaus, sind meistens viele Erinnerungen verbunden. Es muss sich dabei keinesfalls nur um schöne handeln, und nicht selten unterscheiden sich die Erinnerungen der verschiedenen Erb*innen beträchtlich. Dies kann dazu führen, dass der älteste Bruder das Elternhaus möglichst schnell loswerden will, während die jüngste Schwester es behalten und sogar selbst bewohnen möchte. Im Folgenden sind drei mögliche Fälle skizziert, wie eine Erbengemeinschaft mit einer Liegenschaft umgehen kann.

• Fall 1: Ein*e Erb*in will die Immobilie übernehmen. Die Person, die das geerbte Wohneigentum erwerben und selbst bewohnen möchte, braucht zuerst einmal die Zustimmung aller Miterb*innen. Sodann muss sie diese auszahlen, denn die Erbschaft muss zu gleichen Anteilen aufgeteilt werden. Die Anteile richten sich grundsätzlich nach dem Wert der Immobilie. Doch wie hoch ist dieser? Eine knifflige Frage, denn eine faire Objektbewertung erfordert auch eine Potenzialanalyse – und verschiedene Schätzer*innen beurteilen den Wert und das Potenzial einer Immobilie unterschiedlich. Idealerweise einigt sich die Erbengemeinschaft daher zuerst einmal auf eine*n Schätzer*in. Oder sie beauftragt zwei Schätzer*innen und einigt sich auf den Wert, der in der Mitte liegt. Diskussionen sind vorprogrammiert, denn die Person, die das Haus übernehmen will, bevorzugt natürlich einen eher tiefen Schätzwert, während die Miterb*innen, die ausgezahlt werden sollen, einen eher höheren Schätzwert anstreben. Nicht selten zieht sich der Einigungsprozess in die Länge und belastet die familiären Beziehungen stark.

• Fall 2: Die Erbengemeinschaft vermietet die Immobilie. Eine geerbte Immobilie bietet die Gelegenheit, durch Mieten regelmässige Einnahmen zu erzielen. Auch in diesem Fall müssen alle Erb*innen mit der Entscheidung einverstanden sein. Weitere einstimmige Entscheidungen sind hinsichtlich allfälliger Renovierungsarbeiten, der Höhe der Miete etc. zu treffen. Laufende Unterhaltsarbeiten und Verwaltungskosten können zu hohen Ausgaben führen – und erfordern immer wieder neue Diskussionen. Diese Lösung empfiehlt sich daher nur bei harmonischen Erbengemeinschaften. Allerdings gilt es zu bedenken, dass sich diese laufend verändert: Wenn Erb*innen sterben, kommen neue Erb*innen hinzu, und die Gemeinschaft wird grösser. Je grösser die Erbengemeinschaft ist, desto schwieriger wird es, einstimmig zu entscheiden. Deshalb ist es langfristig sinnvoller, die Erbengemeinschaft aufzulösen, indem die Immobilie verkauft und der Gewinn gleichmässig unter den Erb*innen aufgeteilt wird.

• Fall 3: Die Erbengemeinschaft verkauft die Immobilie. In diesem Fall besteht die grösste Aussicht auf einen harmonischen Erbteilungsprozess, da alle Erb*innen am selben Strick ziehen und grundsätzlich daran interessiert sind, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Um Konflikte und Verzögerungen zu vermeiden, muss sich die Erbengemeinschaft allerdings darauf einigen, wie der Verkauf der Immobilie ablaufen soll. Grundsätzlich geht es zunächst wiederum darum, den Wert und das Potenzial der Liegenschaft durch eine*n Schätzer*in beurteilen zu lassen. Bei der Bewertung spielen Faktoren wie die Lage, die Grösse, die Ausstattung und das Alter eine Rolle. Allenfalls muss auch eine noch bestehende Hypothek berücksichtigt werden. Es kann sinnvoll sein, hier mit einem*einer Immobilienmakler*in zusammenzuarbeiten, der*die nicht nur die Schätzung durchführt, sondern auch den Verkaufsprozess von Anfang bis Ende professionell betreut.