Home, sweet home – der Traum vom Eigenheim

Für die Generation der Babyboomer war der Bau eines eigenen Einfamilienhäuschens geradezu selbstverständlich. Entsprechend zersiedelt ist heute die Schweiz. Aufgrund der Bodenknappheit und der raumplanerischen Forderung nach Verdichtung geht die Tendenz seit ein paar Jahren in Richtung bauliche Optimierung bestehender Liegenschaften. Das Eigenheim hat derweil nichts von seiner Bedeutung verloren – seit der Corona-Pandemie ist es sogar wichtiger denn je. Die erhöhte Nachfrage hat die Preise für Wohneigentum auch ausserhalb der urbanen Zentren in die Höhe getrieben. 2022 sind erstmals seit langem auch die Hypothekarzinsen angestiegen (mehr dazu in unserem Beitrag Die Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes). Rückt der Traum vom Wohneigentum dadurch in unerreichbare Ferne?

Bevor Sie sich ernsthaft auf die Suche nach Ihrem Traumhaus machen, müssen Sie sich die Fakten vor Augen führen – sprich: Ihre finanzielle Situation klären.

• Bei der Budgetanalyse sind drei Fragen entscheidend: Wie hoch ist mein Eigenkapital? Welche laufenden Einnahmen und Ausgaben habe ich? Wie viel Geld bleibt am Monatsende übrig? Damit Ihnen eine Bank eine Hypothek gewährt, müssen Sie 20 Prozent Eigenkapital mitbringen. Die laufenden Kosten des Wohneigentums (Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Nebenkosten) sollten nicht mehr als einen Drittel Ihres Einkommens betragen.
• Sobald Sie Ihren Budgetrahmen kennen, können Sie sich auf Immobiliensuche Klare Vorstellungen können zielführend sein – vielleicht merken Sie aber auch, dass Sie Ihren Traum an die Realität des aktuellen Immobilienmarktes anpassen müssen.
• Bei Interesse am Objekt steht eine minutiöse Prüfung der Immobilie Informieren Sie sich über den Energieverbrauch sowie über allfällige Altlasten, Schimmel, Bodenschäden und so weiter: Wo bestehen Sanierungsmassnahmen und was kosten diese? Wie viel Budget haben Sie für Umbauten und/oder Renovationen zur Verfügung? Existiert das Eigenheim erst auf Plänen, sollten Sie ebenfalls möglichst viele Informationen dazu einholen. Entscheidende Punkte, auch finanziell, sind die Qualität der Materialien und die energetische Nachhaltigkeit. Machen Sie sich auch ein Bild der Umgebung und suchen Sie die Gegend oder das Quartier mehrmals zu verschiedenen Tageszeiten auf.
• Nachdem Sie mit dem*der Verkäufer*in einen Preis ausgehandelt haben, allenfalls mit Hilfe eines*einer Maklers*in, geht es um die Frage der Finanzierung: Ihre Bank muss Ihre Immobilie mitfinanzieren, sprich Ihnen eine Hypothek gewähren wollen. Mehr dazu unter H wie Hypothek.
• Mit einer offiziellen Finanzierungszusage kann der Kaufprozess beginnen: Nun wird mit dem*der Verkäufer*in bei einem*einer Notar*in ein Kaufvertrag aufgesetzt. Nach Ablauf einer zweiwöchigen Frist treffen Sie sich wieder zum Unterschreiben des Vertrags. Der*die Notar*in beglaubigt den Akt mit einem Siegel und kümmert sich um die Eintragsänderung im Grundbuch.

Gemäss einer aktuellen Studie liegen die Baukosten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus (fünf Zimmer, 170 Quadratmeter) bei rund 750’000 CHF. Bei einem Kauf müssen Sie bedenken, dass weitere Kosten anfallen: Makler- und Notargebühren, Grunderwerbssteuern, allenfalls auch Liegenschaftssteuern und Reparaturen. Der Preis Ihres Wunschobjekts sollte etwa 10 % unter Ihrem Maximalbudget liegen.

Laut dem BVG (Gesetz über die berufliche Vorsorge) können Sie Ihr Vorsorgeguthaben, also Gelder aus der Pensionskasse, teilweise oder vollständig für Wohneigentum verwenden. Sie können die Mittel in einen Bau oder Kauf investieren, damit ein Hypothekardarlehen zurückzahlen oder sie für Renovationen oder wertvermehrende Investitionen einsetzen. Mit einem Vorbezug können Sie nur selbstbewohntes Wohneigentum (keine Zweitwohnung) finanzieren. Mehr dazu auf der entsprechenden Informationsseite des Bundesamtes für Sozialversicherung.

Die meisten Banken bieten zwei Arten von Hypotheken an:

• Hypotheken mit fixem Zinssatz über eine gewählte Laufzeit von 2 bis 15 Jahren
• Flexible Hypotheken, auch SARON-Hypotheken genannt, deren Zinsen regelmässig an den Referenzzinssatz SARON («Swiss Average Rate Overnight») angepasst werden

Eine SARON-Hypothek eignet sich für Personen, die kurzfristige Zinsschwankungen in Kauf nehmen können. Für Familien, die mit einem begrenzten Budget rechnen wollen/müssen, empfiehlt sich in der Regel die Festhypothek.

Beim Erwerb von Wohneigentum fällt die sogenannte Handänderungs- oder Grundbuchgebühr an. In gut der Hälfte der Schweizer Kantone müssen Sie jährlich eine Liegenschaftssteuer bezahlen. In der Steuererklärung ist der Wert des Eigenheims als Vermögen zu versteuern. Die Hypothekarschulden können Sie von diesem Vermögenswert abziehen. Versteuern müssen Sie auch den sogenannten Eigenmietwert; gleichzeitig können Sie Ihre Ausgaben für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen. Verringert sich die Hypothek, werden auch diese Abzüge geringer. Es gilt die Empfehlung, die Hypothek maximal so weit abzubezahlen, dass die Schuldzinsen mindestens gleich hoch sind wie der Eigenmietwert abzüglich der Unterhaltskosten für die Liegenschaft.

Wozu überhaupt eine Wohnung kaufen? Als Mieter*in sind Sie hierzulande in bester Gesellschaft, denn die Schweiz weist eine der tiefsten Wohneigentumsquoten der Welt auf: Nur 36 Prozent leben im eigenen Zuhause. Seit der Zinswende 2022 kostet das Wohnen im Eigenheim heute mehr als das Mieten. Nur wer während der historisch tiefen Zinssätze eine Festhypothek abgeschlossen hat, profitiert noch von tieferen Wohnkosten. Gute Gründe für Wohneigentum gibt es trotzdem: Falls Sie viel Geld gespart oder geerbt haben, kann die Investition in ein Eigenheim sinnvoll sein.

Bei vielen geht der Wunsch nach einem Eigenheim mit der Familiengründung und der damit verbundenen Stabilisierung der Lebensumstände einher: Jobwechsel, Ortswechsel, lange Reisen und andere Abenteuer sind mit Kindern für ein paar Jahre kein Thema. Neben der individuellen Lebenslage spielen auch marktbedingte Faktoren eine Rolle, sprich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie der aktuelle Hypothekarzins. Immobilienexpert*innen gehen 2023 von einer Stagnierung, in manchen Regionen sogar von einem Sinken der Immobilienpreise aus. Abwarten kann sich also lohnen … und Träume können sich ändern, genau wie das Leben selbst.